Metro istasyonları ve metro hatları çevrelerinin konut alt piyasasına etkisi: İstanbul Kadıköy-Tavşantepe metro hattı

Abstract

Bu çalışmada taşınmaz alt piyasalarını metro istasyon bölgeleri ve metro istasyon aralarındaki bölgeler olarak ayrıntılı olarak hem satılık konut fiyatları hem de konut kiralık bedelleri açısından incelenmesi amaçlanmıştır. Bu kapsamda; metro istasyonlarına yakın apartman dairelerinin (konutların) fiyatları ile metro hatlarına aynı yakınlıkta bulunan konutların fiyatları arasında bir fark olup olmadığı sorusunun cevabı aranmıştır. Bu amaçla İstanbul Anadolu yakasında 26,5 kilometre uzunluktaki Kadıköy-Tavşantepe Metro hattı üzerinde bulunan konutların fiyatları incelenmiştir. Öncelikle metro istasyonları çevresinde olan konutlar ile iki metro durağı arasında bulunan konutların fiyatları karşılıklı olarak, hat boyunca toplanan bütün verilerle hem satılık hem de kiralık konut fiyatları için karşılaştırılmıştır. Sonra bütün hat boyu, iki istasyon ve bu istasyonların arası olarak toplam 17 bölgeye ayrılmıştır. 17 bölgenin her birinde, iki istasyon bölgesi ile bu istasyonların arasındaki bölgede hem satılık hem de kiralık konut fiyatları karşılaştırılmıştır. Sonuç olarak, tüm istasyon bölge verileri ile istasyon arası bölge verilerinin karşılaştırmasında hem satılık konut fiyatlarında hem de konut kiralık bedellerinde bir farklılık bulunamamıştır. Artarda gelen iki metro istasyonu ve bu istasyonlar arasında kalan bölgelerin hepsinde ayrı ayrı yapılan incelemede ise, satılık konut fiyatlarında %24, kiralık konut fiyatlarında %18 oranında fiyat farkları görülmüştür. Bu farklar, komşu istasyon ve istasyon aralarına göre satılık ve kiralık konut fiyatlarının yüksek olduğu bölgelerde ortaya çıkmıştır. Satılık ve kiralık konut fiyatlarının çevresindeki bölgelere göre yüksek olduğu bölgelerde bulunan metro istasyon çevreleri ile metro hatları çevrelerinin ayrı konut alt piyasası olarak dikkate alınabileceği görülmüştür.

In this study, it is aimed to examine the sub-markets of real estate in terms of both metro station regions and regions between the metro stations in terms of both residential prices for sale and rental prices. Therefore; the answer to the question of whether there is a difference between the prices of the apartments (houses) close to metro stations and prices of the houses located in the same proximity to the metro lines. For this purpose, the prices of the houses on 26.5 kilometers long Kadıköy-Tavşantepe Metro line on the Anatolian side of Istanbul were examined. The prices of the houses located around the metro stations and those between the two metro stations are mutually compared with all the data collected along the line for both sale and rental housing prices. Then the whole line is divided into a total of 17 regions as two stations and between these stations. In each of 17 zones, two station zones and the zone between these stations were compared for both sale and rental housing prices. As a result, in the comparison of all station region data and inter-station region data, no difference was found in both the prices for sale and rental prices. In the examination of two successive metro stations and each of regions between these stations, the price differences of 24% in prices of houses for sale and 18% in the prices of rental houses were observed. These differences occurred in regions where the prices for sale and rental housing are higher compared to neighboring stations and stations. It has been observed that metro station surroundings and subway lines in regions where the prices for sale and rental housing are higher than the surrounding regions can be considered as separate housing sub-markets.